打通城市运营“专属通道“ 万科瞄准轨道物业风口

房地产企业升级转型的浪潮中，行业龙头万科选择借力城市发展的命脉——轨道交通，与深圳地铁集团、中轨集团等打造国内轨道交通PPP新模式。

如今，轨道交通已经成为全国PPP的投资热点，官方预测，4年后，这种模式的投资总需求高达5万亿。

与同行们仍在抢地开发不同，抢占了轨道物业协同发展的先机，万科可以更重视土地资源长远发展的资源整合，紧贴城镇化发展需求、城市经济群发展效应，将土地资源和城市运营有机地整合，谋取长远发展，打造真正的城市运营商 “专属通道”。

千亿级房企抢先得到与万亿级投资联姻的“头啖汤”，同等能量级所产生的共振效应和引领效应值得各方期待。

PPP新风口：轨道与城市

提出向PPP为转型方向的房企并不少，一些房企摇旗呐喊要进军PPP领域后，不得不陷入自身资金紧张与ppp资金投入巨大的矛盾中，最终因自顾不暇，导致项目停滞不前，真正能够撬动社会资本进入ppp领域的房企凤毛麟角。

万科选择了“轨道物业”结合的模式，作为探索城市轨道建设PPP模式的突破口。

为什么选择轨道交通?财政部政府和社会资本合作(PPP)中心副主任焦小平分析，随着我国城镇化进程的推进，轨道交通领域将是下一阶段PPP模式应用的重点领域。

在财政部已经发布了两批次、共233个PPP示范项目中，19个轨道交通项目的总投资达到3827亿元，占全额的45.62%。这都表明轨道交通是未来发展的主要方向，是实现城市基础设施绿色低碳化的必然选择。

据初步统计，到2020年，我国城市轨道交通里程将达到10000公里，总投资约5万亿，投资需求量大。

5万亿的投资风口中，投资前景也是题中之义。首先，轨道交通的5万亿元所带来的刚性投资需求足以让这份土壤变得肥沃，另外，因为在公共领域进行价格机制、财政管理机制等方面的改革，投资人的预期和利益保护的环境越来越好。此外，目前在北京(楼盘)、深圳、杭州(楼盘)等地区已探索出一系列PPP模式可供参考借鉴。

然而，国内城市轨道交通地铁轻轨项目平均内部收益率为-2.5%，不仅不赚钱，还要每年往里面投钱。

正因为投资需求巨大，但收益低效，社会资本和社会运营力量在这场风口上扮演着重要的推手角色。

万科日前正与深圳地铁集团、万科与重庆(楼盘)城市交通开发投资集团、东莞(楼盘)实业投资控股集团中轨集团等单位分别签署了四份备忘录，就加强深圳地铁与万科在深圳地铁四期轨网上的战略合作，共同探索城市轨道建设PPP新模式，推广“轨道物业”模式达成共识。

万科的“地铁”战略

在万科的“地铁万科”战略合作计划中，地铁集团专注轨道交通建设运营，万科专注城市配套服务。如此“术业有专攻”的效应，正是中国过往几年PPP项目能够成功的关键。

万科集团董事会主席王石表示：“深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆;双方共同打造的‘轨道物业’模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。”

中国房地产市场正处于重要的转型阶段，未来更大的市场需求并非来自住宅，而是来自于新城开发、基础设施建设、产业孵化培育等新的市场机会。而能够率先抓住这一机遇的是具有区域整体策划与规划能力，产业整合与招商能力、大规模资本运作能力、运营管理输出能力的企业。

对于万科而言，进军城市轨道建设首先要解决资金准入已经不再是单纯的投资模式。

据深圳地铁集团高层指出，政府对地铁的投融资模式做出了调整，资本金由原来的财政拨款，转为土地作价出资。三期工程7、9、11号线的工可研报国家发改委审批，出资方式已明确为土地作价出资，这标志着深圳地铁成为国内第一个，也可能是目前唯一的被认可实施“轨道物业”模式的地铁公司。

这意味着，万科的“轨道”加“物业”的合作模式，可以提前进入深圳地铁轨道交通同步设计、同步建设的环节，提升了周边土地的价值，而沿线的地产、物业开发反过来又能有力支撑地铁本身的运营。

此外，万科的城市运营理念与普通的房地产开发，最主要的区别是并非简单的圈地。

与开发商盲目争抢开发最好地块，来达到最短时间内效益最大化有所明确的区别，万科在“轨道物业”的运营体系中，可以根据战略需要，逐步、且有机地进行土地的资源整合。尤其配合城镇化发展需求，万科抢占了轨道物业的先机，可以利用协同效应，抢先分享城市经济群所带来的红利。