万科深铁模式的隐忧 国资专家：公共资源或被个别企业垄断

万科A24.43+0.000.00%华侨城A6.39-0.04-0.62%大股东。

这一重组预案让许多“围观”群众们猛然意识到：在争夺优质公共资源时，原来还可以这样玩!

奉献出公司20.65%的股权后，万科就可以和深铁结为“一家亲”，这是不是意味着以后深铁所有的项目都可以优先给万科了?那么深圳其他开发商还能不能获得深圳地铁上盖的资源呢?

现实的剧情还真有可能往这个方向发展。

6月20日，国资专家、中国企业研究院首席研究员李锦在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访时表示，万科和深铁的这种操作模式本身并没有什么问题。然而，在现有的规则之下，却存在着一个不容忽视的大bug(漏洞)!

“这很容易导致公共资源变为个别企业的垄断性资源。”李锦说，这种趋势需要引起有关部门的重视。

万科此次交易的标的资产主要是待开发的前海枢纽项目地块和安托山项目土地，万科描述这两幅地为“深圳核心区域极度的大型优质地铁上盖项目”。

在6月19日的电话会议上，万科高级副总裁谭华杰介绍，安托山的项目位于深圳两大最大豪宅区香蜜湖和华侨城的交界处，楼面地价达3.87万元/平方米;前海枢纽项目楼面地价2.59万元/平方米。

这两幅地的价格听起来挺高，但如果和深圳近期拍出的土地相比，价格却是极为便宜。6月2日，深圳龙华新“”诞生，楼面地价高达5.68万元/平方米。而谭华杰称，此次注入的两个项目位置都优于刚刚出让的深圳。

更重要的是，在谭华杰的描述中，万科此次股权交易并不是眼前这一锤子买卖。拿出20.65%股份后，万科寄希望于获得深铁以后更多的项目。

万科在公告中明确地说：“通过引入深铁作为战略股东，万科还将深度介入“轨道+物业”的创新模式，极大拓展未来获取土地储备的渠道，加快向“城市配套服务商”转型，推动产品和业务升级，实现长期盈利能力的提升，让全体股东都能分享地铁经济红利。”

到目前为止，作为交易方的深铁方面没有解释未来的合作前景。

不过，谭华杰详细说明了万科与深铁合作的深层次关系，他透露：“战略协议是排他的。”而未来，万科会尽可能做到让深圳地铁“不出轨”，希望建立稳定的“婚姻”关系。在谭华杰向投资者描述的图景中，一旦万科与深铁的这次交易成功，万科便和其他开发商不在一条“起跑线”上了，将享受天然的地铁资源优势，这正是这块大饼的美妙之处。

“万科和深铁的这次交易本身没有什么问题。”李锦分析道。

李锦称，一般来说，公共资源项目的开发往往需要经过公开招投标的方式。但未来，如果深铁真的成为了万科的大股东，那么就意味着万科可能不用再通过公开招标等方式，不用竞争，就可以获得深铁的项目。万科成为深铁的“自己人”，深铁自然有理由优先“眷顾”万科。

事实上，地产商能够意识到地铁上盖物业的价值的开发商不止万科一家，包括凯德、新鸿基、和记黄埔等传统商业地产开发商都热衷于竞购各个一线城市的地铁上盖项目。谭华杰形容为：“轨道+物业”的资源“大家(开发商)都在疯抢。”

所以，此次万科拿出了20.65%的股分给深铁当“聘礼”，这告诉大家：原来还可以这样玩!

上海国有资本运营研究院秘书长罗新宇认为，由于传统国有资产的交易必须经过市场化的估值，即使某些开发商和地铁公司有多次合作关系较为亲近，也很难发生出现国有资产定向出让的现象。但通过股权交易的模式，未来优质的公共资源更容易落到某几家大型开发商手里却是不争的事实。“(如果其他城市出现仿效)一些中小型的开发商确实会越来越没有机会。”罗新宇说。

而在李锦看来，情况可能会更加严重一些，“公共资源会变成个别企业的垄断资源。”李锦认为，这也会造成公有资源流失的概率上升。“现在还没有一个好的方法去避免可能发生的问题，但有关部门应该引起重视。”