盐城

比房价涨跌更重要的事情是未来几年房租会大涨!

2017年11月24日来源:和讯网国内动态责任编辑:liangchunmei

房地产顶点已经到来

纵观世界范围内的房地产发展史和经济发展史,大家会发现一个规律:当人均GDP超过1400美元之后,房地产新增投资额开始增加;当人均GDP超过3000美元后,房地产的新增投资额开始快速增加,同时不动产的资产价格开始快速增长;当人均GDP超过8000美元后,房地产新增投资额开始平稳。

四点儿上初中的时候,中国当时的人均GDP是1000美元,也就是2000年刚过,那时候房地产还没有开始大规模启动。2008年时,中国的人均GDP超过了3000美元,加上当时金融危机,政策性资金大量投入基建,房地产开始变得火热。2015年,中国的人均GDP达到了8000美元,除了上一波房价快速上涨导致的投资火热外,其实中国的房地产投资增量,已经不像之前那样上涨的那么厉害,开始趋于平稳。

近些年房价上涨的很快,从这个规律来说,是因为我们的经济发展太快了。从3000美元做到8000美元,中国用了7年,美国用了16年。

换言之,房地产的发展速度,中国用7年完成了美国16年的发展,房价的波动当然更大,也更急。

未来一半人买不起房子,会租房

左晖在他的演讲中,提到了个很值得关注的数据,就是首次购房平均年龄。对于北京(楼盘)这种“全国房价风向标”,首次购房的平均年龄已经达到了34岁。现在一般刚毕业的大学生年龄在24岁左右,也就是说,毕业后奋斗大概十年左右,可以第一次买到自己的房子。

不过,还有一个数据值得警惕——北京的首次购房平均年龄,近几年以每年一岁的速度在增长。4年前,应该算是30岁就能买房。那么,4年后,又会是怎么样的情形呢?

其实,北京的这种现象正是全国的一个缩影。现在正在推行的大城市圈战略,虽然会把之前向个别热点城市集中的人口流向分流,但短期内改变不了大量人口向热门区域集中的态势。

未来十年,一二线大城市都市圈的人口依旧会处于净流入状态,一些欠发达地区的三四线城市,人口会继续流出。

大家都知道,人口是支撑房价的根本。人口的净流出,加之欠发达地区的三四线城市依靠房地产发展经济的思路短期内难以转型,未来一段时间,欠发达地区的三四线城市的房价可能会停滞,甚至下滑。

据左晖估计,未来大概会有6亿人口在20个城市圈,每个城市圈大概3000万左右的人口。这么多的人口聚集在大城市圈内,显然不是每个人都能买到房子的。

数据显示,北京目前有35%的人口在租房住,上海(楼盘)、深圳(楼盘)的租住规模可能跟这个比例差不多或者略低。

1/3的人在租房住,这个比例是高还是低?

从中国的传统观念来看,是高了,毕竟3个人——而不是3个家庭——里就有一个人在租房住,尤其是对于“丈母娘”来说,很大程度上是无法接受的。

不过,从世界范围来看,纽约、香港、巴黎这样的国际型城市,超过一半的人在租房,纽约租房的人比例甚至能达到60%,接近2/3。

随着改革开放的逐步深入,其实中国的发展态势已经越来越和国际接轨,城市的发展模式也一样。可以预见的是,未来大城市的租房比例将会大大提升,虽然不一定能达到50%的“国际标准”,但也不会差太多。

或许,这正是体现国家在大力提倡租售并举、租购同权的前瞻性。未来的发展态势,就隐藏在国家政策的文里行间,就看你能不能想到,善不善于发现。

按照这种方式,大力提倡租售并举,和国际接轨,会导致另一种现象出现——供买卖的商品房数量和面积会相对下降,加之经济的稳步增长,长期看,未来的房价还是会上涨。对,没错,会上涨,甚至不排除走向高端化。普通人,则可以选择租赁或者购买政策性住房(共有产权房)。

从这个角度说,今明两年在房价低点,或许是赶上末班车的好时机。

房租未来也会涨,甚至大涨

除了上面的数据,左晖还提供了个有意思的数据,就是人房比。北京的存量住房700万套,人房比是0.85—0.9,就是每户平均摊不到一套房子。全国的平均水平是1.05左右,三线城市大概1.2左右。

从这个数据我们可以看出,热点城市的人房比很低,而三四线城市的人房比很高。也就是说,北京等热点城市的房子,本身是不够住的,而三四线城市房子是有富余的。

那么我们就可以进一步推断,热点城市房子的租金,会由于供应不足,在基础价格上会出现上浮;而三四线城市的租金,会在基础价格上下降。

为什么这里要强调基础价格?

是因为租金价格跟资产的价格没有太大的关系,而是跟城市的人均收入紧密相关。

一座城市的人均收入涨得快,租金价格就会涨得快。这一点,大家仔细想想就会明白。一些城市近一段时间的房价涨幅比较高,但当地的人均收入并没有如此大的涨幅,与之相对的,房租也没有像房价那样涨得比较快。

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